Bouwfonds REIM voorziet structurele tweedeling kantorenmarkt

Wednesday, April 14, 2010

Bouwfonds REIM ziet een structurele tweedeling ontstaan in de Nederlandse kantorenmarkt. Met name het niet-duurzame deel van die markt zal de komende jaren in toenemende mate voor beleggers onaantrekkelijk worden. Bouwfonds REIM ziet daarentegen de periode 2010-2011 wel als een goed instapmoment voor beleggingen in het duurzame of te verduurzamen deel van de Nederlandse kantorenmarkt. Dat meldt Bouwfonds REIM in haar recent verschenen rapport over de Nederlandse kantorenmarkt (http://www.bouwfonds.com/research).

De Nederlandse kantorenmarkt heeft de afgelopen jaren moeilijke tijden doorgemaakt. Door de huidige hoge leegstand van kantoren van ruim 14% hebben ontwikkelaars veel nieuwbouwplannen ingetrokken. Aangezien de kantoorgebonden werkgelegenheid vanaf 2011 naar verwachting weer zal gaan toenemen, zal de leegstand dit jaar haar piek van 16% bereiken, om vervolgens weer geleidelijk te dalen tot circa 14% ultimo 2013. De leegstand blijft hiermee evenwel structureel (te) hoog.

Duurzame kantoren aantrekkelijkBouwfonds REIM ziet goede beleggingsmogelijkheden in het segment kantoren dat bestempeld kan worden als duurzaam of te verduurzamen. Bouwfonds REIM hanteert hierbij een ruim duurzaamheidbegrip, dat verder gaat dan het energieverbruik en de CO2-uitstoot, maar met name ook rekening houdt met structurele duurzaamheidaspecten als bereikbaarheid, kwaliteit van een locatie en flexibiliteit van het gebruik.

Over kantoren die niet voldoen aan deze duurzaamheidcriteria is Bouwfonds REIM niet positief gestemd. De rendementsverschillen tussen duurzame panden en niet-duurzame panden zullen toenemen. Bouwfonds REIM voorziet voor de komende vier jaar een gemiddeld jaarlijks totaal rendement op beleggingen in kantoren van 7,2%.

Op de beleggersmarkten zijn de aanvangsrendementen gestegen tot een piek in 2009, terwijl de omvang van de investeringen substantieel is gedaald. Bouwfonds REIM ziet einde 2010 begin 2011 als het keerpunt in de markt. Dit impliceert dat aan de recente waardedalingen een eind zal komen. Serieus herstel zal vanaf 2012 plaatsvinden. Dit herstel zal zich echter niet in gelijke mate over alle deelmarkten voltrekken; regionale markten zullen steeds meer verschillen laten zien. Binnen de totale markt zal naar verwachting vooral de noordelijke vleugel van de Randstad (de driehoek Amsterdam – Utrecht – Amersfoort) relatief sterk scoren.

Bouwfonds REIM Research: US housing market shows signs of stabilization

Saturday, February 6, 2010

The U.S. housing market continues to struggle but has shown signs of stabilization according to Bouwfonds REIM Research. This can be read in the latest U.S. Housing Quarterly (http://www.bouwfonds.com/research).

The government homebuyer tax credit has helped increase prices and sales volume. U.S. apartment vacancy rates continued to march upwards, despite what may be
interpreted as signs of stabilization in the overall economy. The national vacancy rate rose to 8.0% in the fourth quarter, up 10 basis points from the third quarter of 2009. This represents a 130 basis point year-over-year increase relative to the fourth quarter of 2008, and a 250 basis point increase in vacancy since the sector achieved its cyclical low of 5.5% in the third quarter of 2006. The market has broken historic vacancy levels: 8.0% is the highest vacancy level on record in almost 30 years of history for apartment properties.

Net absorption was mildly positive at 9,789 units, mainly due to over 28,000 apartment
units that were completed this period. Over 120,000 units came online in 2009, driven by developers who had obtained financing before the credit crisis escalated. This level of new construction was previously reached in 2003, when the housing market and overall economy was far healthier. Newly completed properties represent intensifying competition for existing buildings given the difficulty of attracting new tenants and retaining existing ones. This is reflected in the massive decline in asking rents.

The year-over-year decrease in apartment asking rents of 2.3% through 2009 is the largest annual decline in history based on Reis’s data. Similarly, the 3.0% annual decline in effective rents is also a historic high, more than triple the amount of deterioration relative to the last downturn in 2002. Never before have rental properties been in so much distress, both on the space (vacancies) and pricing (rents) side.

U.S. apartment cap rates rose by 40 basis points from 7.0 percent to 7.4 percent from the second to third quarter. There is little indication of increased transaction activity or pricing stabilization in the sales market. (US_Housing)

ECB keeps interest rate unchanged

The European Central Bank (ECB) has kept eurozone interest rates on hold at a record low of 1% for the eighth month in a row. The decision was widely expected by economists, with Europe still recovering from recession. But it follows positive data on the eurozone, with industrial production found to be growing twice as quickly as expected. Interest rates have been at 1% since May last year.
The ECB governing council also left the interest rate on the marginal lending facility and the deposit facility at 1.75 per cent and 0.25 per cent respectively.

Bouwfonds REIM Research expects inflation to increase further in 2011 and thereafter as a result of the current more flexible monetary policy and stimulatory government expenditure, which will have the long-term effect of driving prices up. As expected, nothing happened now. It remains to be seen to what extent the ECB will be able to anticipate this in time by raising short-term interest rates, for example. We do not expect the ECB to increase interest rates before the third quarter of 2010. From 2011/2012 we expect further increases in interest rates to combat price inflation.

Greece fears
Economists argue that rates are unlikely to increase while eurozone inflation remains well below the ECB's target of 2%. There are also questions over the state of Europe's economic recovery, with the state of Greece's public fianances a particular concern. Last year, Greece admitted that its budget deficit was expected to reach 12.5% of GDP, attracting the condemnation of the European Union. The eurozone prohibits budget deficits of more than 3% of GDP. (EU_Economy)

Bouwfonds REIM Research: verder herstel woningmarkt in 2010

Bouwfonds REIM Research voorziet door het huidige economische herstel in 2010 een verder herstel van de woningmarkt. Dat is te lezen in het recent verschenen kwartaalbericht over de Nederlandse woningmarkt (http://www.bouwfonds.com/research).

Daalde de prijs van bestaande woningen in 2009 nog met 6,5 procent, Bouwfonds REIM Research voorziet voor 2010 een gelijkblijvende nominale woningprijs van bestaande woningen. Bouwfonds REIM Research verwacht dat het in het laatste kwartaal van 2009 ingezette herstel in 2010 doorzet. De gemiddelde verkoopprijs van een bestaande woning is in het vierde kwartaal met 1,8 procent gestegen tot een gemiddelde waarde van 237.755 euro.

In het laatste kwartaal van 2009 stonden gemiddeld 161.700 woningen te koop en werden in totaal ruim 35.000 woningen verkocht, 11 procent meer dan in het kwartaal daarvoor. Vergeleken met dezelfde periode in 2008 is er sprake van een afname van 18 procent. De verkoop van eengezinswoningen is iets harder teruggelopen (-21 procent) dan die van appartementen (-12 procent).

Ook de tijd dat een woning te koop staat, neemt eerder af dan toe. Ook in de verkoopmarkt van huurwoningen, de belangrijkste schakel tussen de huurmarkt en de koopmarkt, zijn de marktontwikkelingen aan het verbeteren. Ondanks de huidige onzekere tijden zijn huurders momenteel weer eerder geneigd een woning te kopen.

Bouwfonds REIM Research heeft een betaalbaarheidindex ontwikkeld die de betaalbaarheid van huur- en koopwoningen weergeeft. De betaalbaarheid van woningen is door de negatieve koopprijsontwikkeling in 2009 flink verbeterd. Voor starters op de koopwoningmarkt biedt dit goede kansen om in te stappen. De verbeterde betaalbaarheid komt niet alleen door de daling van de woningprijzen, maar ook door de daling van de hypotheektarieven in de afgelopen maanden.

Duurzaamheid wordt een steeds belangrijker onderwerp op de Nederlandse woningmarkt, zo verwacht Bouwfonds REIM Research, voor zowel de overheid als consument. In 2010 zullen vooral de energielabels een grote invloed hebben op de woningmarkt. Enerzijds omdat er in 2010 mogelijk sancties komen op het niet verstrekken van het energielabel bij transactiemomenten. Anderzijds omdat de kans bestaat dat de energielabels worden gekoppeld aan het Woningwaarderingsstelsel van de huursector. (NL_woningmarkt)